Как правильно осуществить куплю-продажу гаража: порядок оформления и перечень документов

Оформление строения в собственность – непростая бюрократическая процедура, порядок которой напрямую зависит от формы собственности. Такое сооружение как гараж, являясь объектом недвижимости, может становиться предметом сделок, меняя владельцев. Все действия по получению права на приобретаемое имущество лучше выполнять на законных основаниях, поскольку нелегальная смена собственников может повлечь за собой ряд проблем для новоиспечённого обладателя гаражного строения в будущем. Официальное оформление покупки и продажи имеет свои нюансы, которые следует учесть при совершении сделки. Процесс сопровождается сбором требуемых документов и регистрацией в Росреестре, при этом, пройдя через все этапы бумажной волокиты с множеством формальностей, можно быть уверенным в юридической чистоте процедуры и полном праве распоряжаться недвижимым имуществом на своё усмотрение. Подтверждает право владения на недвижимость с возможностью распоряжаться им сертификат собственности, выданный на имя приобретателя имущества. Рассмотрим, как правильно совершить сделку, и какие документы нужны для оформления покупки и продажи гаража.

Порядок оформления

Порядок совершения сделки регулируется условиями соглашения между сторонами, предусмотренными в Главе 30, §1 Общие положения о купле-продаже ГК РФ (ст. 454-491). Глава 30 ГК РФ подробно описывает все моменты, касающиеся заключения договора и другие принятые нормы, применимые к купле-продаже. Когда предметом сделки вместе с сооружением выступает также земельный участок, где базируется постройка, процедура выполняется согласно с Главой 30, § 7. Продажа недвижимости ГК РФ. Регистрация же права собственности на недвижимое имущество выполняется в соответствии с нормами статьи 218 Основания приобретения права собственности (Глава 14 ГК РФ).

Заключив сделку, для оформления имущественного права покупатель и продавец обращаются в Росреестр, куда подают заявления по одному от каждого участника. Продавец заявляет о переходе прав на владение недвижимостью, покупатель в свою очередь регистрирует собственное право на владение этим имуществом. Правильное оформление сделки купли-продажи недвижимости с регистрацией подразумевает и сбор соответствующей документации. Регистрация органом исполнительной власти неосуществима при отсутствии у продавца документов на объект недвижимости к моменту заключения соглашения. Таким образом, изначально право собственности должно быть зарегистрировано на имя настоящего владельца, продающего постройку, после чего будут возможны действия с имуществом. Свершение сделки, согласно законодательству, имеет свой порядок для обеих сторон, её заключающих. Перечень нужной документации (см. ниже), требуемой от продавца и покупателя, тоже отличается зависимо от формы владения. Рассмотрим подробнее как проводить процедуру в разных случаях.

Индивидуальное сооружение

Подготовиться к запланированной сделке перед подачей заявки в Росреестр в первую очередь должен продавец, выполнив следующие шаги:

• Сбор требуемого комплекта документов и предоставление оригиналов лицу, приобретающему недвижимое имущество.
• Когда гараж является общей собственностью нескольких лиц с определением доли каждого из них (долевая собственность), распоряжаться своей долей можно только по соглашению всех остальных участников. То есть при продаже постройки необходимо известить участников долевой собственности и получить письменное согласие, и если ни один из них не претендует на продаваемую долю, то возможна продажа постороннему лицу (статьи 246, 250 и 251 ГК РФ).
• В БТИ потребуется взять справку с обозначенной инвентаризационной стоимостью объекта недвижимости.
• Заключение договора сторон (покупатель-продавец).
• По подписании соглашения продавец берёт плату за объект передачи и пишет расписку.
• Желательно также составить акт приёма-передачи.

Покупатель при этом предпринимает следующие шаги:

• Подача запроса в Многофункциональный центр оказания государственных и муниципальных услуг (МФЦ) с целью проверки действительности права владения гаражом продавца.
• Приём соответствующих документов от продавца.
• Заключение договора купли-продажи между сторонами (далее ДКП).
• Согласно договору, передаётся обозначенная сумма за гараж и принимается расписка от продавца.

После вышеперечисленных манипуляций обе стороны заявляют в Федеральную службу госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Гараж в составе кооператива

При условии отношения строения к гаражному кооперативу картина немного отличается. Так, для совершения купли-продажи предпринимаются следующие шаги:

• Настоящий собственник занимается оформлением нужного списка бумаг, подтверждающих его право на имущество или владения долевой частью предмета договора – гаража.
• Получение разрешения от совладельцев (протокол с подписью учредителя).
• Заверенное в нотариальной конторе разрешение от супруга, если приобретение данного имущества было совершено в браке.
• В свою очередь покупатель проверяет документы продавца и осматривает сам предмет договора. По достижении устных договорённостей составляется предварительный договор купли-продажи (ПДКП), где указываются условия выполнения процедуры и дата её проведения. Обозначена должна быть также сумма, в которую оценена постройка (она не должна изменяться), покупателем предоставляется задаток.
• Составлять ПДКП нецелесообразно в некоторых случаях, например, при невысокой стоимости недвижимости (менее 500 тысяч рублей), низком спросе или когда постройка представляет собой собственность гаражного кооператива без возможности выделения доли. В такой ситуации без лишних предисловий оформляется основной договор, которым и будет подтверждён факт заключения сделки согласно действующему законодательству.
• После подписания сторонами договора, где прописываются все детали соглашения, касающиеся продажи (в том случае, когда гараж являет собой совместную собственность без возможности выделения долевой части, договор удостоверяется учредителем), следует оплата за покупку гаража, получение покупателем расписки от продавца и поход обеих сторон в кадастровую палату. Во избежание лишних проблем факт передачи денег может быть засвидетельствован третьими лицами.

В регистрационной палате или МФЦ при предоставлении документации выдаётся расписка, включающая перечисление документации, к ней прилагают также заявления сторон:

• Продавец просит внести в ЕГРН данные нового обладателя, получившего права на постройку в ходе соглашения.
• Покупатель обозначает, что по результатам соглашения он стал владеть данной недвижимостью. Эта информация затем указывается в кадастре.

Исполнительный орган завершает регистрацию, затем выдаёт новому владельцу соответствующую документацию, по окончании процесса покупатель становится полноправным собственником. При отсутствии отделения МФЦ в населённом пункте документы отправляются заказным письмом с описью вложения, при этом вместо представления паспортов участников сделки отсылаются их нотариально заверенные копии.

Какие документы требуются для осуществления сделки

Чтобы покупка гаража была законной, требуется грамотное оформление, и собрать документы обязаны оба участника. Рассмотрим, какие конкретно бумаги потребуются в 2019 году в разных случаях.

Покупка гаража, являющегося собственностью

Для проведения регистрации в Росреестре, если на объект имеется право собственности, понадобятся:

• Личные паспорта сторон, заключивших ДКП.
• Свидетельство права собственности.
• Бумаги, на которых базируется право собственности (дарственная, решение суда, свидетельство о наследовании объекта или пр.).
• Кадастровый и общетехнический паспорта гаражного строения с его характеристиками.
• Кадастровый паспорт на землю, где возведён гараж.
• Договор аренды или документ, подтверждающий право владения землёй.
• Справка об том, что нет задолженности либо наложения ареста на помещение.
• Три экземпляра ДКП.

Могут также понадобиться следующие бумаги:

• Если предмет соглашения является совместным владением с супругом – его согласие.
• Паспорт и заверенная нотариальной конторой доверенность на проведение процедуры, если одну из сторон представляет третье лицо.
• При несовершеннолетии одного из участников – свидетельство о рождении, паспорт (для лица от 14 лет) и родителя/опекуна.
• Если недвижимое имущество находится во владении у несовершеннолетнего, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу.

В ситуации, когда объект недвижимости был возведён и оформлен до 1998 года, когда уполномоченного органа Росреестра ещё не было, свидетельство можно заменить удостоверением собственности, полученным в БТИ.

Покупка помещения в гаражном кооперативе

Для свершения сделки, предметом которой выступает строение, входящее в гаражно-строительный кооператив (ГСК), необходимы следующие бумаги:

• Копия устава ГСК.
• Выписка из государственного реестра юридических лиц.
• Свидетельство о взятии на учёт кооператива в налоговой по месту регистрации.
• Бумаги, удостоверяющие отвод земельного участка под ГСК.
• Разрешение на возведение строения в зоне ГСК.
• Выписка о членстве в ГСК и отсутствии долга по взносам.
• Акт ввода в эксплуатацию помещения.

Оформление сделки

Для выполнения сделки её участниками совместно оформляются:

• ДКП в трёх экземплярах (для каждой из сторон и Росреестра).
• Акт приёма-передачи имущества в трёх экземплярах, подтверждающий факт передачи гаража новому владельцу.
• Чек об оплате госпошлины.

На процедуре регистрации объекта присутствуют обе стороны или их представители. При участии третьих лиц к комплекту документации прилагаются и доверенности.

Подготовка договора купли-продажи

При достижении договорённостей составляется договор, где кроме его условий в обязательном порядке указываются следующие сведения:

• Реквизиты сторон (паспортные данные покупателя и продавца).
• Наименование предмета договора и его полные характеристики, в том числе его местоположение.
• Данные правоустанавливающих документов.
• Стоимость строения.

При наличии предварительно подготовленного участниками сделки необходимого пакета документов процедура пройдёт беспроблемно и в короткие сроки. Если составить ДКП самостоятельно нет возможности, есть смысл обратиться к юристам, в таком случае нужно учитывать дополнительные затраты на услуги.

Госпошлина и сроки

Перед подачей собранной документации для регистрации в уполномоченном органе стороны уплачивают государственную пошлину, которая составляет 2000 рублей (ст. 333.33, ч.22 НК РФ). Оплату можно произвести в любом банке, реквизиты казначейства имеет каждая финансовая организация, выполняющая денежные операции и оказывающая услуги государству, физическим и юридическим лицам. Срок регистрации с момента подачи полного пакета документации в Росреестр составит 7 или 9 рабочих дней, зависимо от того, сданы бумаги в офис ведомства (7 дней) или в МФЦ (9 дней).

Оформление официальной сделки купли-продажи хоть и трудоёмкий процесс, но в дальнейшем он убережёт от вероятных проблем с законом. При наличии всех нужных документов процедура проводится достаточно быстро и беспрепятственно, тогда как попытки сэкономить и проведение нелегальной сделки могут привести к потере суммы, уплаченной за покупку гаража, а также самого имущества.